今年，在防疫要求下，多地提倡就地過年。有分析人士認為，在該政策影響下，今年春節期間返鄉置業需求或受到抑制，但核心一二線城市或迎來銷售窗口期。

　　房貸正常受理

　　“個人購房貸款目前正常放貸，所需的材料和申請流程沒有變化。”農業銀行北京地區某分行個貸業務人員告訴中國證券報記者。招商銀行、建設銀行北京地區多個分行的個貸業務人員也同樣表示。

　　有個貸業務人員表示，近期市場上流傳的個人房貸業務收緊，其實是擔心“兩道紅線”的影響。“但該政策本身影響不大，而且監管給了銀行4年的過渡期。對于普通購房者，不用考慮這么多。”

　　上述個貸業務人員所稱的“二道紅線”，即2020年12月31日，央行、銀保監會發布的《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(簡稱《通知》)。

　　《通知》對7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行，共5檔機構分類分檔設置房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限。比如，第一檔中資大型銀行房地產貸款占比、個人住房貸款占比上限分別為40%、32.5%。

　　《通知》指出，超出相關要求的，業務調整過渡期為自通知實施之日起4年。長城證券發表研報稱，該政策對房地產市場影響整體有限。

　　也有部分銀行受到影響。“‘二道紅線’對每個月的放貸額度有些許影響，但個人放貸是可以正常做的，只是審批的時間可能會延長。”光大銀行北京某分行個貸業務人員告訴中國證券報記者，比如當月的額度用完了，則會順延到下個月。

　　事實上，除各銀行所受影響不一外，各銷售項目的執行情況也有較大差異。

　　“從今年開始，個人房貸材料審批變得嚴格了。”豐臺區某新房項目銷售人員表示。海淀區某新房項目銷售人員則表示，“目前合作的幾家主流銀行都是正常放貸的。”有中介稱，“四大行的額度可能會偏緊，但小銀行是比較充足的。”

　　中國證券報記者走訪深圳地區的工商銀行、農業銀行、中國銀行、招商銀行、中信銀行等了解到，今年1月，深圳按揭貸款額度、投放力度與去年同期變化不大，并未出現“暫停放貸”的情況。

　　“在‘二道紅線’政策下，部分超限或臨限銀行由于額度壓降或額度緊張原因，存在房貸辦理排隊、周期延長、利率上浮的現象，但大面積停貸并不會出現。不過，信貸投放的縮量將明顯制約今年房地產投資、銷售和房價上行的動力。”民生銀行研究院宏觀分析師趙金鑫告訴中國證券報記者。

　　調控頻繁加碼

　　結合今年1月以來的調控政策來看，市場愈加趨嚴，“堵漏洞”特征明顯。

　　1月21日晚，上海市房屋管理局等多部門發布《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》，從土地到規范市場秩序等多緯度管控市場。其中，嚴格執行住房限購政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

　　1月25日，上海又將法拍房納入限購政策范圍。在此之前，法拍房是不少購房者的“捷徑”。

　　1月29日晚，上海銀保監局發布進一步加強個人住房信貸管理工作的通知，對上海轄內商業銀行就住房信貸管理等工作提出要求，要求轄內商業銀行對2020年6月以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查，并于2021年2月28日前向上海銀保監局報送自查和整改報告。

　　北京銀保監局日前也要求轄內各行對2020年下半年以來新發放的個人消費貸款和個人經營性貸款合規性開展全面自查，并要求銀行對發現的問題立即整改，加強內部問責處理。

　　“短期看，強監管政策將進一步壓制房地產市場融資規模擴張，房地產投資活動或弱化。銀行方面，消費貸和經營貸利率或走高，以減少利率套利。從長期來看，房地產行業相關監管力度不會減弱。”蘇寧金融研究院研究員陶金表示。

　　受調控等多種因素影響，市場出現“降溫”。克而瑞地產研究中心監測數據顯示，1月29個重點城市新增供應面積1838萬平方米，環比下降54%;成交面積2667萬平方米，環比下降24%。TOP100房企1月實現操盤銷售額8705.3億元，同比增長70.7%，但較2020年12月的操盤銷售額，減量明顯。

　　“考慮到近期信貸趨緊，一定程度上或限制居民杠桿率，居民觀望情緒或走高，預計后市成交規模環比將出現回落。大中城市市場熱度仍有延續機會，隨著調控跟進，熱度預計會有所降溫。”中指研究院指數事業部研究總監曹晶晶表示。

　　核心城市成交量或明顯回升

　　在防疫要求下，今年多地提倡就地過年。克而瑞地產研究中心認為，返鄉置業需求在一定程度上或將受到抑制，但對核心一二線城市來說，或將迎來銷售窗口期，成交量有望明顯回升。

　　在此背景下，房企需要加強對重點區域以及核心城市地產周期的研究，才能在分化的城市市場中更合理地調整推貨節奏，把握住不同的銷售窗口期，更好地實現促去化、抓回款的重要目標。“加強營銷措施也更顯重要。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示。

　　中國恒大日前宣布，公司全國所有在售樓盤最低七五折，且“網上購房”門檻從2020年的5000元降低到3000元。另外，在2月1日至2月28日，消費者在“房車寶”平臺繳納3000元/套的網購定金，就能認購一套房源，不僅享有多重購房優惠，還能賺取豐厚的傭金和獎勵。